전세계약 전 유의사항 총정리, 찐 후기 꼭 확인하세요

목차

 

오늘은 전세계약 시 유의 및 확인사항에 대해 알려드리고자 해요.

간혹 소중한 전세금을 사기를 당해 큰 피해를 입는 뉴스를 보곤 했는데요.

그래서 저도 전세계약하기 전 철저하게 확인하고, 준비하여 계약했었어요.

전세계약과 관련해서는 제 경험을 토대로 전세계약 하기 전과 전세계약 진행, 두 가지로 나누어 포스팅할 예정이에요.

 

정말 중요한 사안이니 꼭 끝까지 읽어보시고 숙지하시길 바라요!

 

이번 포스팅에서는 전세계약 전 반드시 확인해야 할 사항들에 대해 소개해드릴게요.

 

등기부등본과 국세체납은 반드시 확인하세요!

 

전세자금 대출 가능 여부 확인

이 이야기는 보통 청년전세자금 대출에 해당하는 이야기일 텐데요.

요즘에는 전셋집을 구할 때, 직방이나 다방 같은 어플을 많이 활용하기도 하죠.

이런 어플에서 해당 전셋집에 대해 전세자금 대출이 가능한지, 아닌지를 알 수 있기는 하지만 반드시 집주인 한 번 더 확인을 하셔야 해요!

그러고 나서 전세자금 대출을 받으려는 은행에 해당 전셋집의 주소를 알려주면 대출이 가능한지 여부를 알려준 답니다.

 

 

등기부등본 확인!

이 부분이 제일 중요해요!

 

전세계약 시 제일 걱정되는 것이라면 전세사기와 보증금을 돌려받지 못할 상황일 거예요.

 

그런데 등기부등본을 확인하면 이 두 가지 사안에 대해 예방하고, 확인할 수 있는데요.

공인중개사를 통해 집을 계약하신다면, 사실 공인중개사가 확인해주기도 하는 부분이에요.

그래도 기본적인 사항은 반드시 알고 계셔야 해요.

 

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 열람 수수료 700원 또는 발급 수수료 1,000원을 주고 발급받을 수 있으나, 공인중개사에게 달라고 요청하셔도 돼요.

 

등기부등본의 표제부, 갑구, 을구의 내용을 확인하면 되는데 이에 대한 자세한 사례와 내용은 다음 포스팅에서 다루고 오늘은 꼭 확인해야 하는 몇 가지만 소개해드릴게요.

 

① 전세계약 주소 확인 : 본인이 계약하는 곳의 주소와 등기부등본 상의 주소가 일치하는지 확인해야 하는데, 등기부등본의 표제부를 보면 알 수 있어요!

 

② 전세계약 실 소유자 확인 : 이건 등기부등본 상의 갑구를 확인하면 알 수 있어요.

간혹 계약 시 실소유자가 아닌 가족이나 지인 같은 대리인이 계약하러 오는 경우가 있어요.

그렇기 때문에 항상 계약서를 작성하시기 전에 반드시 임대인과 등기부등본 상의 실소유자 이름과 신분증을 함께 확인하셔야 해요!

 

③ 근저당 확인 : 근저당은 집을 담보로 은행에서 돈을 얼마나 빌렸는지를 말하는 것인데요.

등기부등본 상의 을구의 내용을 통해 확인할 수 있어요!

이 부분을 잘 확인해야 혹시 해당 건물이 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 받을 수 있을지 없을지를 판단할 수 있거든요!

오늘 제가 다룬 포스팅은 청년 전세자금 대출을 통한 전세계약이니 이를 기준으로 말씀드릴게요.

청년전세자금 대출로는 보통 다세대주택(원룸, 투룸 등)에 대해 계약을 하실 거예요.

 

이때 그 집의 부채비율이 70%가 넘어가면 위험한 매물이에요.

여기서 부채는 근저당금액+선순위 세입자 보증금 총액+본인 보증금인데요.

처음 보시는 분은 이게 무슨 말인가 싶으실 거예요.

근저당금액은 앞서 말씀드린 것처럼 집을 담보로 은행에서 빌린 돈이에요.

선순위 세입자 보증금 총액은 해당 집에 여러분과 같이 전세 또는 월세로 보증금이 얼마나 있는지를 말해요.

 

여기서 또 중요한 것이 있는데요!!

 

 

선순위 세입자 보증금 총액 때문에 여러분이 들어가려는 다세대주택에 월세와 전세 비율도 눈여겨보셔야 해요!

왜냐하면 유난히 전세 세입자만 많이 받는 건물은 의심해봐야 하기 때문이에요.

실제로 이런 피해사례가 있었어요!

 

지금까지 개략적으로 설명드린 근저당 확인에 대한 내용은 공인중개사나 집주인을 통해서도 확인할 수 있어요.

이러한 사실 안내와 관련하여 판례(수원지방법원 2022나 6088)가 있기도 해요.

부동산 중개업자가 다가구주택의 임차보증금 합계액을 임차인에게 충분히 설명하지 않아 발생한 임차인 손해액(반환받지 못한 보증금)의 70%를 중개업자가 배상할 책임이 있다는 판례예요.

그렇기 때문에 공인중개사는 임대인(집주인)의 임대차계약서, 등기부등본 등을 참고하여 임차인(세입자)에게 위와 같은 내용을 설명할 의무가 있다고 볼 수도 있는 것이죠.

 

④​ 등기부등본 발행일자 꼭 확인! : 저 같은 경우는 등기부등본을 보통 2번 발행받았어요.

우선 제가 마음에 드는 집을 계약하기 전에 살펴보기 위해 발행받았고요.

그리고 계약 당일 날 공인중개사를 통해 한 번 더 발행받아서 확인했어요.

 

여러모로 귀찮으시다면

 

계약 당일에는 반드시 등기부등본을 발급받아서 위에 작성드린 내용을 차근차근 꼼꼼히 확인하셔야 해요!

 

임대인의 체납세금 확인

이 부분은 많이 놓치시는 것 중에 하나인데요.

앞의 근저당 확인만큼이나 중요한 사안이에요!

앞서서 보증금을 지키기 위해 전세사기에도 대비하고, 근저당금액, 선순위 세입자 보증금 총액까지 확인했는데요.

이렇게 하더라도 임대인(집주인)에게 체납세금이 있다면 이러한 것들이 아무 소용이 없게 됩니다.

 

이 내용에 대해 간단히 설명드리면

임대인이 국세를 체납하게 되어 집이 공매 처분될 경우 임차인(세입자)은 보증금을 하나도 돌려받지 못하게 됩니다.

 

정말 황당한 상황이죠.

그런데 이렇게 황당한 상황이 지난 몇 년간 천 여건 이상 발생하고 있다는 사실이에요.

주택임대차보호법 또는 상거건물임대차보호법에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 전세보증금이라 할지라도 국세(지방세 포함)에 우선할 수 없기 때문이에요. 

자, 더 이상 이 머리 아픈 사실에 대해 자세히 알 필요가 없어요.

 

결론적으로 임대인에게 체납사실이 있다면 계약을 보류하거나 절대 계약해서는 안 된다는 사실이에요.

 

 

그러면 이제 임대인의 체납액을 확인해보면 되겠죠.

이것은 등기부등본에서 확인할 수 없는 사항이에요!

그렇기 때문에 아래 두 가지 방법 중 하나를 선택해서 확인해보실 수 있어요.

 

① 국세완납증명서(국세납세증명서)로 확인

국세완납증명서란 발급일 현재 기준 국세 체납액이 없음을 증명하는 서류예요.

임대인에게 해당 증명서를 발급받아 확인을 요청하시면 돼요.

 

②​ 미납국세 열람 신청을 통해 확인

이에 대해 열람 신청을 하려면 임대인의 동의와 신분증 사본이 있어야 해요.

그리고 관련 서류를 지참하여 관할 세무서에 방문해서 열람신청서를 제출하시면 되는데요.

 

임차인이 을인 입장에서 이러한 것들을 요구하시는 게 쉬운 일은 아니시겠지만

최대한 공손히 부탁드려서 계약 체결 전에 반드시 확인하셔야 해요!

 

임대인의 체납세금 확인은 저도 얼마 전에 안 사실이에요.

저도 이전에 3차례 전세계약이 있었는데, 한 번도 확인하지 않았다는 것이죠.

그만큼 많이 알려져 있지 않기도 해요.

그런데 내 보증금과 관련해서 근저당과는 전혀 다른 문제이기 때문에 반드시 확인하셔야 해요.

 

​마치며

전세사기, 전세보증금 피해는 매년 발생하고 있어요.

전세금(보증금)은 매우 큰돈이기 때문에 정말 철저한 확인이 필요하고,

사후조치보다 사전예방이 무엇보다 중요하다고 생각해요!

그리고 임대인의 체납세금 확인과 같은 사항은 임대인의 협조가 절실한 만큼 공손히 부탁드려서 확인을 꼭 하시고 계약을 진행하시길 바라요!