부동산 권리분석 이해하기(경매 입찰 전 필수 확인)

목차

 

안녕하세요~

오늘은 경매를 위해 가장 먼저, 그리고 필수적으로 해야 할 권리분석에 대해 알아볼 예정이에요.

권리분석은 물건분석과 함께 경매 시 필수로 확인해야할 절차예요.

시간이 없는 분들은 아래 간단히 요약한 것만 숙지하셔요~

 

권리분석

경매 또는 공매로 매입할 부동산에 인수해야 하는 권리나 임차인의 보증금액 등이 있는 분석하는 것

 

물건분석

부동산의 상태, 수익성 여부, 주변 환경, 개발 가능성 등을 분석하는 것

 

권리분석과 물건분석 흐름

물건 정보 검색 → 해당 물건의 등기부등본 열람 → 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 검토 → 현장조사를 위한 필요 서류 검토 → 현장조사 → 입찰 전 금융권 대출 여부 확인, 반드시 등기부등본 한 번 더 확인

 

경매 시 권리분석은 반드시 필요해요!

 

권리분석이란?

 

앞서 간단히 살펴보았는데요.

 

권리분석은 부동산이 경매 또는 공매로 매각될 경우 매수인이 인수해야 할 권리나 임차인의 보증금액이 있는지 등을 분석하는 것이에요.

 

 

 

보통 경매로 나오는 부동산은 이해관계가 복잡하기 때문에 권리분석이 반드시 필요한 것이죠.

따라서 권리분석을 통해 말소기준권리를 찾고, 그것을 기준으로 임차인의 대항력 여부, 인수하게 될 임차인의 보증금액, 인수하게 될 말소되지 않는 권리들이 있는지를 파악해야 해요.

 

 

말소기준권리(말소기준등기)는 무엇인가요?

 

그렇다면 앞서 말소기준권리가 무엇인지 알아야 할 텐데요.

 

말소기준권리는 등기부상의 여러 권리들 중 말소기준이 되는 등기를 말소기준권리(말소기준등기)라고 해요. 

 

그래서 말소기준권리 이전에 설정된 권리들은 인수되고 이후에 설정된 권리들은 말소기준 권리와 함께 소멸(몇 가지 예외가 있음)돼요.

 

말소기준권리는 일반적으로 (근)저당권등기, 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 경매개시결정기입등기가 있어요.

이 중 보통 (근)저당권이 말소기준등기가 돼요.

 

(근)저당권등기, 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 접수일자가 가장 빠른 등기 하나가 말소기준권 돼요.

앞서 설명드린 것처럼 말소기준권리를 기준으로 먼저 오는 권리는 인수하고 후에 오는 권리는 소멸해요.

단, 말소기준권리보다 후순위이더라도 인수되는 권리가 있는데요.

 

이는 꼭 숙지하셔야 하고 아래와 같아요.

 

가처분, 소유권이전청구권보전가등기, 지상권, 지역권, 환매특약등기, 예고등기, 전세권, 대항력 있는 임차인

 

 

말소기준권리와 임차인, 둘 사이의 관계는?

 

지난 포스팅에서 임차인의 대항력에 대해 살펴보았는데요.

 

말소기준권리 보다 먼저 전입과 점유를 한 임차인은 대항력이 있어요.

 

이 대항력이 있는 임차인이 환가대금(부동산을 현금으로 바꾼 금액 또는 매각대금)에서 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 매수인이 인수해야 하죠.

 

반대로 말소기준권리보다 이후에 전입과 점유를 한 임차인은 대항력이 없어요.

그러므로 임차인이 배당받지 못하는 금액이 생기더라도 매수인은 인수할 필요가 없어요.

 

 

토지와 건물의 말소기준권리가 다르다면?

 

예를 들어 토지와 건물에 (근)저당권이 설정되어 있다가 건물이 멸실되면 기존 건물의 (근)저당권은 소멸돼요.

그래서 토지의 (근)저당권만 남아 있는 상황에서 건물을 신축하였는데, 그 신축된 건물이 토지와 함께 일괄 경매가 진행되었다면, 토지와 건물의 말소기준권리가 달라지게 되는 것이죠.

 

이때 임차인의 대항력은 건물의 말소기준권리를 기준으로 하여 판단하게 돼요.