임차인의 대항력이란? 질의 응답으로 쉽게 이해하기

목차

 

 

안녕하세요!

오늘은 임차인의 대항력에 대해 알아보고 이와 관련된 여러 가지 사항을 문답 형식으로 알아보려고 해요!

 

대항력이란

제 3자에게 대항할 수 있는 권원을 가지는 것, 한마디로 임차인이 임대인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말해요. 

 

임차인의 대항력이란

임차인 자신의 보증금 전부를 반환 받을 때까지 해당 부동산을 비워주지 않아도 되는 권리를 말해요!

 

보통 이렇게 대항력을 갖추기 위해서 우리는 부동산 계약 날 동사무소(주민센터)에 가서 전입신고를 하는데요.

바로 전입신고가 대항력을 주장하기 위한 대항요건인 것이죠.

그리고 전입신고 이외에도 주택의 인도(점유)도 대항요건인데요.

이에 대해서는 뒤에서 자세히 살펴볼게요.

 

 

대항력이 중요한 이유!

예를 들어 여러분이 살고 계신 전세집이 경매로 다른 주인에게 넘어갔을 때, 여러분은 이전 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.

이때 여러분의 보증금을 모두 돌려받을 때까지 새로운 집주인에게 집을 비워주지 않을 수 있는 권리가 바로 대항력인 것이죠.

그래서 전셋집을 계약하면 바로 전입신고를 하라는 이유가 이것 때문인 것이에요.

 

 

서두가 길었는데요. 오늘은 이 대항력과 관련한 여러 사항을 질의 응답식으로 알아볼게요.

 

임차인(세입자)의 대항력! 꼭 알고가세요!

 

1. 임차인의 대항력은 언제부터 발생할까?

임차인이 집을 계약하고, 입주하고, 주민센터에 가서 전입신고를 하면 주민등록 전입한 익일 0시부터 효력이 발생해요.

 

이 사실에 대해서는 지난번 <전세계약 하면 반드시 확인해야 할 것들 총정리> 포스팅에서도 살펴보았는데요.

 

 

 

예를 들어 여러분이 6월 7일에 입주하고 그날 14시에 전입신고를 하셨다면, 전입신고를 한 그 순간부터가 아니라,

6월 8일 0시부터 대항력이 생긴다는 것이죠.

 

 

2. 대항력이 지속되려면 어떤 조건이 필요한가?

대항력의 요건은 앞서 말씀드린 것 처럼 주택의 점유와 주민등록 전입의 지속이에요.

 

임차인은 이 두 가지 요건 중 어느 하나라도 상실하면 대항력을 잃게 돼요.

 

여기서 점유(인도)란?

주택에 대한 지배력을 이전하는 것을 말하는데요. 점유(인도)의 방법에는 직접 거주하는 것, 간접 점유, 간이인도, 반환청구권인도, 점유개정이 있어요. 이에 대해서는 복잡하니 나중에 따로 다루기로 할게요.

 

 

3. 그럼 대항요건은 언제까지 유지해야 할까?

당연한 말이지만 대항력은 계속 유지해야 해요.

그 말인즉슨 여러분이 살고계신 주택에 계속 거주하면서 전입이 되어있어야 한다는 것이죠.

 

그런데 혹시라도 일시적으로 주민등록을 이전하는 경우가 생기실 수 있을텐데요.

그럴 경우에는 주민등록이 이전된 시점에서 대항력은 소멸하게 돼요.

 

그러나 다시 해당 주택으로 주민등록을 이전한다면 재전입한 시점(재전입한 익일 0시부터)부터 대항력이 다시 생기죠.

즉 여러분이 다른 곳으로 전입을 갔다가 다시 여러분이 살고 계신 곳으로 전입을 했을 때, 맨 처음 전입신고했던 때로 대항력이 소급되지 않는다는 말이에요.

 

 

4. 혹시 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 다른 곳으로 잠깐 전입했다면?

대항력은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하기 때문에 임차인이 대항력을 잃지 않아요.

다만 세대원 전부가 다른 곳으로 주민등록을 했다면 대항력을 잃게 되겠죠.

 

 

5. 임차인의 간접점유?(에어비앤비, 쉐어하우스에 해당)

앞서 2번에서 대항력의 요건 중 하나인 점유에서 임차인의 간접점유도 해당이 된다고 했는데요.

임차인이 직접점유 하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 간접점유 하는 경우에도 대항력이 인정돼요.

이때 타인의 점유, 즉 임차인으로부터 다시 임차한 사람을 "전차인"이라고 하는데요.

 

 

 

요즘에 에어비앤비나 쉐어하우스 등과 같은 사업을 많이 하실 텐데요.

어떤 아파트를 전세나 월세를 얻어, 그것을 다른 임차인에게 다시 월세를 받으실 텐데요.

 

이렇게 임차인이 간접점유를 하는 경우 전차인의 주민등록 전입도 반드시 필요해요!

(*전차인 : 임차인으로부터 다시 임차한 사람)

 

물론 이때 대항력을 가지는 것은 임차인(간접점유자)이에요.

 

즉 임차인(간접점유자)의 주민등록 만으로는 대항요건이 되지 못한다는 사실이에요.

따라서 때문에 전차인의 주민등록(전입)이 있어야 임차인은 대항력을 갖추었다고 볼 수 있어요.

 

 

6. 임차인이 간접점유를 하다가 그 주택을 소유했다면?

혹시 사업이 잘되어서 임차인이 그 주택의 소유권을 취득한 경우가 있을 거예요.

그럴 경우 전차인은 임차인의 소유권 이전등기가 경료될 때, 대항력을 취득하게 돼요.

 

 

7. 세대합가 시 임차인의 대항력?

예를 들어 만약 제가 임대차 계약을 한 임차인인데, 바로 전입신고를 하지 않고, 제 동거가족인 형만 세대주로 6월 8일 자로 전입신고를 했다고 가정해볼게요(6월 8일에 전입신고를 했다면 효력은 9일부터 0시부터 발생).

 

그러고 나서 제가 6월 20일에 전입신고를 할 경우 주민등록의 전입세대 구성 일자를 합가 한 기준일자(6월 20일 자)로 기재되어 먼저 전입된 동거가족(형)의 전입일(6월 8일)이 주민등록등본상에 나타나지 않는 경우가 있어요.

 

보통 이렇게 세대 합가인 경우 주민등록상에 세대합가라고 기재되기도 하는데요.

 

이렇게 동거가족의 전입일이 나타나지 않을 수 있지만 임차인의 대항력은 동거가족 중 가장 빠른 전입일(6월 8일)을 기준으로 대항력 발생일로 간주해요!

 

 

마치며

오늘은 대항력에 대해서 몇 가지 사례를 들며 알아보았는데요.

임차인에게 대항력이란 보증금을 돌려받는 것, 실제 거주하는 것 등 굉장히 중요한 문제예요.

 

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