임대차 3법, 전월세상한제와 전월세신고제, 자주 묻는 질문

목차

 

안녕하세요~

지난 포스팅에서 임대차 3법과 그중 계약갱신청구권에 대해 알아보았는데요.

오늘은 나머지 전월세상한제와 전월세신고제를 알아볼 예정이에요.

지난번에도 강조했듯, 월세나 전세로 살고계신 분들에게는 중요한 정보이니 꼭 알고 가셔요!

 

특별히 마지막에 자주 묻는 질문에서는 임대차 3법과 관련한 중요한 질문을 많이 다루었으니 꼭 참고하셔요!

 

자주묻는질문을 꼭 확인하세요~

 

전월세상한제란?

 

전월세상한제는 임차인의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄이기 위해 계약 갱신 시 임대료 증액에 대한 상한을 5% 범위로 제한하는 것을 말해요.

 

전월세 상한에 대한 기준은 종전 임대료를 기준으로 상한을 정하는 건데요.

5% 상한 이라고 해서 반드시 5%까지 인상한다는 것은 아니고요.

그 범위 내에서 임대인과 임차인이 정하는 것이에요.

 

다만 지자체 조례에 따라 그 상한이 달라지기도 하는데요.

예를 들어 지자체에 따라 그 상한 비율이 4%, 3%, 2%, 1%로 낮아질 수 있다는 것이에요.

그러니 여러분이 살고 계신 지역의 상한 비율을 확인해보실 필요가 있어요!

 

그리고 혹시라도 계약 중간에 임대인이 바뀌더라도 기존의 계약은 연장이 가능하고 5% 상한 또한 적용돼요!

 

 

2021년 11월 국토교통부의 발표자료에 따르면 이 제도 시행 이후 계약갱신의 76%가 종전 계약 대비 인상률 5% 이하로 계약을 했다고 하네요.

그리고 다수의 계약이 계약갱신청구권을 사용하지 않고 5% 이하로 인상한 것으로 확인되었는데요.

 

한편으로는 계약갱신청구권이 끝나는 시점에서 새로운 계약을 체결할 시 더 많은 임대비용이 소요될 것으로 전망되어 이것이 전월세상한제의 문제로 대두되고 있는 상황이에요.

 

 

 

전월세신고제란?

 

전월세신고제란 주택의 임대차 계약을 체결하면 30일 이내에 계약 당사자(임대인, 임차인)의 인적사항, 임대목적물 정보, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 계약체결일, 잔금 납부일 등 일반적인 임대차 계약사항을 해당 지자체에 신고해야 하는 신고에 대한 의무 제도를 말해요.

 

 

전월세신고 지역

 

그런데 이 전월세신고제를 해야 하는 지역은 한정되어 있는데요.

수도권(서울, 경기, 인천), 광역시, 세종시, 제주도, 각 도(道)의 시(市) 지역으로 한정되어 있어요.

 

예를 들어 경기도 가평군은 수도권에 해당되므로 의무적으로 신고해야 하지만

전북 고창군은 수도권에 해당되지 않고, 각 도의 시에도 해당되지 않으므로 신고하지 않아도 돼요.

 

 

전월세신고 대상

 

위의 지역에서 주택의 보증금 6,000만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 신고 대상이에요.

예를 들어

- 보증금 6,000만 원의 전세계약 - 신고 대상 X

- 보증금 500만 원에 월세 30만 원 계약 - 신고 대상 X

- 보증금 7,000만 원의 전세계약 - 신고 대상 O

- 보증금 500만 원에 월세 35만 원 계약 - 신고 대상 O

 

 

전월세신고 방법

 

- 오프라인 신고 : 관할 읍·면·동 행정복지센터의 통합 민원 창구

- 온라인 신고 : "부동산거래관리시스템" 검색 후 사이트에 접속하여 신고

전월세 신고는 계약 후 30일 이내에 하셔야 해요!

 

다만 보증금이나 월세 등 임대료 변동이 없는 갱신 계약이거나 묵시적 갱신 계약인 경우에는 신고를 하지 않아도 됩니다!

 

 

임대차 3법, 자주 묻는 질문!

 

질문 1. 임차인은 언제부터 계약 갱신을 요구할 수 있나요?

 

답변 1. 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 가능해요! 

 

 

 

질문 2. 묵시적 계약 갱신으로 계약이 연장되어 살고 있는데, 중간에 계약갱신청구권으로 1회 더 연장할 수 있나요?

 

답변 2.  네 가능해요!

예를 들어 제가 전세 계약 만료가 2022년 6월 30일이에요.

그럼 저는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있으니 2022년 1월부터 5월까지 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있겠죠.

 

그런데 계약이 끝나가는 대도 서로 계약의 연장이나 해지에 대한 의사 표현이 없이 흘러가서 2022년 10월이 되었어요.

이렇게 임대인이 갱신 거절을 하지 않았고, 임차인도 갱신을 요구하지 않은 상황을 묵시적 계약 갱신이라고 하는데요.

이 묵시적 계약 갱신은 서로 아무 이야기도 하지 않은 상황으로 종전 임대차와 동일한 조건으로 2년이 연장된 것이에요.

 

한편 서로 합의에 의해 계약이 연장될 수 도 있는데요.

이렇게 합의에 의해 계약이 연장된 경우도 있어요.

즉 묵시적 계약 갱신 상황과 합의에 의해 계약이 연장된 이 두 가지 상황은 계약갱신청구권이 행사된 상황이 아니에요.

 

그렇기 때문에 아직 임차인은 아직 1회 계약갱신청구권 행사가 가능하다는 것이에요!

따라서 계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 일방적으로 계약을 갱신하겠다는 의사표현을 하였을 때 2년 연장 효과가 발생해요!

 

 

 

 

질문 3. 그렇다면 계약갱신청구권으로 계약이 2년 연장이 되었을 때, 꼭 2년을 더 살아야 하나요?

 

답변 3. 그렇지 않습니다!

임차인은 그 계약기간 2년 중 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있어요.

그 계약 해지의 효과는 3개월 뒤에 발생해요.

따라서 임차인은 해지 통보 이후에 3개월 동안은 임대인에게 월세를 납부해야 해요.

 

 

 

질문 4. 임대인이 일방적으로 계약 갱신을 거절하고, 다른 사람과 계약했다고 통보했어요!

 

답변 4. 임대인이 계약 갱신을 거절했더라도 계약기간이 2개월 이상 남아 있다면, 즉 계약갱신청구권 행사 가능한 기간이라면 임차인은 갱신 요구를 하여 계약 갱신이 가능해요.

또한 임대인이 일방적으로 다른 사람과 계약을 하고 임차인에게 통보를 했더라도 임차인은 계약갱신청구권으로 그 권리를 행사할 수 있기 때문에 추가로 2년 거주가 가능해요!

 

다만, 지난 포스팅에서 살펴보았듯 임대인이 계약갱신 청구를 거절할 9가지의 사유 중 하나에 해당된다면 임차인은 그 권리를 행사할 수 없게 돼요.

혹시 임대인의 거절이 허위인 경우에는 임차인이 손해배상 청구를 할 수 있는데요.

이에 대한 자세한 내용은 지난 포스팅을 참고하시길 바라요!

 

 

 

질문 5. 전월세상한제 이상, 임대인이 5% 이상 임대료 인상을 요구하면 법적으로 보호받을 수 있나요?

 

답변 5. 임대차 3법은 그 취지가 임차인을 보호하기 위한 법이자 제도예요.

그렇기 때문에 그것이 위반되면 계약이 무효가 돼요.

따라서 혹시라도 5% 이상 인상이 되어 계약이 됐다고 하더라도, 10년 이내에는 반환 청구가 가능해요.

반대로 그렇기 때문에 임대인도 이런 법과 제도를 잘 알고 이행해야 돼요.

왜냐하면 당장 5% 넘게 받았다 할지라도, 나중에 임차인에게 다시 돌려줘야 할 수 있기 때문이에요.

 

 

 

질문 6. 임대차 3법이 임차인을 보호하기 위한 법이지만 임대인과 갈등이 생길 수 있을 텐데, 실제 고충이나 갈등이 발생한다면 어떻게 해야 하나요?

 

답변 6. 서울이나 경기지역은 임차인들을 위한 상담센터가 운영 중이에요.

그리고 실제 분쟁이 발생할 시 빠른 조정을 위한 주택임대차 분쟁조정위원회가 설치되어 있는데요.

이에 대한 내용은 복잡해서 다음에 포스팅하기로 할게요!

 

 

 

질문 7. 전월세가 인상되어 추가 전세자금대출에 대해 임대인이 거부하면 어떡하나요?

 

답변 7. 저도 가장 궁금했던 사항 중에 하나인데요.

왜냐하면 저도 은행에서 전세자금대출을 받아 계약을 진행했기 때문이에요.

처음에 계약을 할 때는 전세자금대출에 대해 임대인의 동의가 필요해요.

그런데 갱신은 이미 계약한 것을 연장만 하는 것이기 때문에 임대인의 동의가 필요 없어요!

 

 

 

질문 8. 계약갱신청구권을 행사하면서 임대인이 전세에서 월세로 혹은 월세에서 전세로 전환할 수도 있나요?

 

답변 8. 임차인이 동의하는 경우에만 가능해요!

 

 

 

질문 9. 그렇다면 임대인 입장에서요! 계약 갱신을 청구한 임차인이 거주 중인 주택을 팔 수 있나요?

 

답변 9. 그렇습니다!

현재 임차인이 거주 중인 주택이라 할지라도 얼마든지 팔 수 있어요!

 

 

 

질문 10. 그러면 중간에 임대인이 바뀌어도 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

 

답변 10. 물론이죠!

계약갱신청구권은 1회에 한해서 청구 가능합니다!