임대차 3법과 계약갱신청구권 쉽게 설명해드려요

목차

 

 

안녕하세요!

부동산 공부를 하던 중 주택임대차보호법 중 임대차 3법이라는 것을 알게 되었어요.

사실 이 단어는 뉴스에서 정말 많이 보도된 거라 익히 알고 있었지만 최근 임대차 3법 폐지가 다시 뜨거운 감자가 되었잖아요.

정치권, 학계, 시민단체 등 서로 다른 입장으로 임대차 3법 폐지와 관련하여 논의가 진행 중인데요.

 

어쨌든 이 제도는 현재 전세나 월세로 계약해서 살고 있는 분들은 필수로 아셔야해요!

 

오늘은 이 임대차 3법을 간략히 알아보고, 그중 계약갱신청구권에 대해 알아보려고 해요.

 

어려운 용어 한번에 이해하고 적용해보세요!

 

임대차 3법이란?

임대차 3법은 1981년에 주택 임차인을 보호하기 위해 제정된 주택임대차보호법 중 하나인데요.

 

우리는 여기서 "임차인을 보호" 한다는 취지에 집중해야 해요.

 

임대차 3법도 임차인을 보호하기 위해 개정되어 도입된 제도이기 때문이에요.

 

임대차 3법은

계약갱신청구권,

전월세상한제,

전월세신고제를 말해요.

 

임대차 3법은 과도한 부동산 가격의 상승으로 고통받는 서민들의 주거비 부담을 완화하려는 목적으로 도입되었어요.

한 마디로 정부가 적극적으로 시장에 개입한 것인데요.

 

이로 인해 전세매물의 감소, 월세의 증가, 시장 가격의 왜곡 등 부작용이 지적되고 있는 상황이에요.

그래서 앞서 말씀드린 것처럼 임대차 3법를 시행한 2년 차인 지금, 폐지에 대한 목소리가 나오고 있는 것이죠.

 

어쨌든 오늘은 이 논의를 하려 한다기보다 임대차 3법이 무엇인지 알아보고, 저 같은 임차인들이 어떻게 이 제도를 활용할 수 있는지를 알아볼 것이에요.

 

 

 

임대차 3법 - 계약갱신청구권

 

단어가 너무 어렵죠...

그런데 천천히 읽다 보면 충분히 이해할 수 있어요.

 

먼저 전세 계약을 갱신한다는 면에서요.

 

임대인은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지

임차인에게 갱신 거절 통지를 안 하거나,

계약조건을 변경하지 아니하면,

전에 했던 계약조건과 동일한 조건으로 다시 임대차하는 것으로 본다.

 

이렇게 계약 만료가 다가옴에도 서로 계약에 대해 아무 말 없이 계약을 이어가는 것을 묵시적 갱신이라고 하는데요.

 

이럴 경우에도 계약의 연장으로 보기도 해요.

 

위와 같은 규정에도 불구하고

임차인은 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는데요.

이때 임대인은 정당한 사유 없이는 갱신을 거절할 수 없도록 하는데, 이것이 바로 계약갱신청구권이에요.

 

이 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약을 갱신할 수 있는 권리를 말하는 것인데요.

이 때문에 임차인은 기존 2년 계약에 추가 2년으로 연장되어 전세 거주 기간이 4년으로 보장 되는 것이죠.

그렇기 때문에 이 임대차 3법은 임차인을 보호하기 위한 법이라는 것이에요.

 

 

임대인의 계약갱신청구권의 거절

 

그런데 임차인은 이 권리를 무조건 행사할 수 있느냐?

그렇지 않아요.

 

앞서 말씀드린 것처럼 임대인도 정당한 사유가 있다면 거부할 수 있는데요.

다음의 9가지 경우 중 하나에 해당하는 경우 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있어요.

 

 

 

1. 임차인이 2번의 월세에 해당하는 금액을 연체한 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차임이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위한 목적으로 주택을 회복할 필요가 있는 경우

8. 임대인(직계존속, 직계비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

임대인의 거절이 허위로 드러날 경우?

 

위의 임대인의 9가지 거절 사유 중 8번의 경우,

임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했는데,

이것이 허위로 드러날 경우 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 하는데요.

 

즉 임대인이 거절했으나 임대인(직계존속, 직계비속 포함)이 실거주하지 않고 다른 사람에게 주택을 임대했을 경우죠.

 

1. 갱신거절 당시 월세 3개월분에 해당하는 금액

 

2. 임대인이 다른 사람에게 임대하여 얻은 차액*의 2년분에 해당하는 금액

이는 임대인이 기존 임차인에게 얻을 이익보다 다른 임차인에게 얻을 이익이 당연히 많기 때문에 그 차액이 발생할 것이라는 것이죠.

(*차액 : 다른 임차인에게 얻은 이익 - 기존 임차인에게 얻은 이익)

 

3. 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

예를 들어 임차인이 갱신을 거절당해 다른 곳으로 이사 등의 비용이 발생했다면 그것은 발생하지 않아도 될 비용이었으니 손해액으로 볼 수 있어요.

 

임차인은 이렇게 3가지를 따져보고 이 중에서 가장 큰 금액을 선택하여 임대인에게 손해배상을 요구할 수 있어요.

 

 

마치며

오늘은 임대차 3법 중 계약갱신청구권에 대해서 살펴보았어요.

2021년 11월 기준으로 전체 갱신계약 건 중 50% 정도 계약갱신청구권을 사용한 것으로 확인되었어요.

 

저는 현재 전세자금 대출을 받아 전세계약으로 살고 있는데요.

곧 이 계약이 만료되는 저에게는 도움이 되는 제도인 것이죠.

왜냐하면 지금 살고 있는 집이 충분히 좋고, 아직 다른 곳으로 이동할 형편이 안 되고, 이유도 없기 때문이에요.

 

다음에는 임대차 3법 중 전월세상한제와 전월세신고제를 살펴보고, 임대차 3법 관련하여 자주 묻는 질문을 다뤄볼게요~

 

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