부동산 정책과 부동산 가격 결정

목차

들어가며

정권교체마다 부동산 정책은 항상 뜨거운 감자이다.

얼마 전 윤석열 정부에서 110대 국정과제를 발표했는데, 이로 인해 부동산 정책이 어느 정도 가시화된 듯하다.

그 내용으로는 1기 신도시 재정비사업, 부동산 세제 정상화, 주택 250만 호 공급 등이 있다.

 

이에 오늘은 부동산 정책이 무엇이며, 그 특징과 필요성, 그리고 정책 구분, 부동산 가격 형성까지 살펴볼 것이다.

 

 

부동산 정책이란?

부동산이란 민법 제212조에 따르면 토지와 그 정착물로 정의하며, 토지의 범위는 지면과 지하를 비롯한 공중까지 포함한다.

- 정착물 : 토지에 부착되어, 토지의 이용가치를 증대시킨 개량물

- 개량물 : 인공적으로 토지에 설치된 물건

정책이란 바람직한 사회의 상태를 이룩하기 위해 정부 또는 공적인 기관이 공공의 목표를 달성하기 위해 마련하는 장기적인 행동 방침이다.

 

이에 따라 부동산 정책이란 정부가 추진하며, 부동산과 관련되어 있는 다양한 문제 해결을 위한 것이라 할 수 있다.

 

부동산 정책의 특징

부동산은 공공재적 성격을 띠므로 부동산 정책은 부동산 시장에 정부가 개입하게 되는 특징이 있다.

그렇기 때문에 정부의 실패가 나타나기도 한다.

또한 우리나라의 경우 부동산 정책과 함께 ‘대책’이라는 말이 따라오는 경우가 많다.

 

이는 부동산과 관련한 어떤 문제가 발생하고, 그 문제에 대한 개선을 위한 것으로서 부동산 정책은 사후적 조치의 성격이 강하다.

 

부동산 정책의 필요성

부동산은 일반 재화와 구분되는 물리적·인문적·경제적 특성이 있다.

먼저 물리적인 특성은 다른 재화와 다르게 물리적 위치를 이동시킬 수가 없어서 지리적으로 한정된다는 것이다.

그리고 인문적인 특성으로 도시계획이나 경제성장, 경기변동 등의 원인으로 부동산의 수요와 공급 및 유용성이 변동된다는 것이다.

경제적인 특성은 토지공급의 희소성, 주요 시설과 접근성이 높은 지역을 선호하는 위치 선호성, 부동산 개발에는 투자·회수·수익에 소요되는 시간이 장기간에 걸쳐 이루어진다는 것이다.

 

이러한 부동산의 고유한 특성 때문에 특정 부동산에 대한 내부 정보를 선점하게 될 경우 시장실패가 나타난다.

 

따라서 정보의 비대칭성 때문에 자본주의 체제임에도 불구하고 정부의 개입이 불가피한 것이다.

그리고 정보의 비대칭성뿐 아니라 외부효과 공공재의 부족과 독점, 규모의 경제 등의 요인 때문에도 부동산 정책의 필요성은 상당하다.

 

 

부동산 정책의 구분

부동산 정책은 아래의 표와 같이 국토정책, 토지정책, 주택정책, 조세정책의 4가지로 나누어 살펴볼 수 있다.

우리나라의 부동산 정책 구분
국토정책	국토계획, 토지이용 및 규제, 산업입지, 수도권 관리, 지역개발
토지정책	택지개발, 지가안정, 지가조사, 토지 투기 억제, 토지거래질서확립, 신도시개발
주택정책	주택가격안정, 주택가격조사, 주택공급, 주택금융, 주택관리, 주거환경, 주거복지
조세정책	보유관련 과세, 거래관련 과세, 양도관련 과세

 

부동산 가격 형성 요인

통상 시장에서 수요와 공급이 일치하는 지점에서 균형 가격이 형성된다고 한다.

 

그런데 부동산 시장은 그 부동산이 공간으로서의 역할을 하는지, 자산으로서의 역할을 하는지에 따라 공간 시장과 자산시장으로 나뉜다.

 

공간 시장은 임대료가 결정되는 시장이다.

공간 시장에서의 수요자는 임차인과 소유자이다.

임차인은 임대료를 내는 사람이기에 수요자라고 볼 수 있지만, 부동산 소유자가 어떻게 수요자인지 의문을 가질 수 있다.

그런데 부동산 소유자도 그 부동산을 소유함으로써 다른 곳에 투자함으로써 기회비용을 지불하고 있다는 측면에서 수요자에 해당한다.

그리고 공급자는 모든 공간(재고량) 이다.

 

자산시장은 부동산 자체의 가격이 결정되는 시장이다.

이 두 시장은 서로 영향을 미치는데, 공간 시장은 자산시장에 직접적인 영향을 미치고, 자산시장은 부동산 개발 등 간접적으로 공간 시장에 영향을 미친다.

즉 부동산 공간에서 수요와 공급이 일치하게 되면 임대료가 결정되고, 이때 결정된 임대료는 자산시장에서 부동산 가격에 직접적인 영향을 미치게 된다는 것이다.

그리고 그렇게 형성된 부동산 가격은 다시 새로운 부동산 건설 등으로 이어진다.

 

마치며

기본적인 개념을 이해해야 정책을 이해할 수 있을 거라는 생각에 부동산 정책과 그 가격 형성 요인에 대해 전반적으로 살펴보았다.

다음에는 정부별 세부적인 부동산 정책과 그 시행, 그리고 앞으로 윤석열 정부의 부동산 정책에 대해 살펴볼 예정이다.