주택담보대출과 LTV, DTI 그리고 DSR

목차

 

들어가며

최근 윤석열 정부의110대 국정과제 발표에 따르면 LTV를 상당히 완화해주었다.

특히 생애최초 주택 구입자의 경우 지역과 상관없이 LTV를 최대 80%까지 허용해주기로 했다!

현재는 생애 최초의 경우 투기지역 및 투기과열지구는 LTV가 60%, 조정대상지역의 경우 70%로 제한되고 있는 상황이다.

 

또한 인수위는 일반 가구의 경우에도 지역과 관계없이 LTV를 70%로 완화하고, 다주택자는 규제지역 LTV를 0%에서 30~40%까지 완화 방안을 검토하겠다고 했다.

다만 DSR 완화에 대한 내용은 없었다.

 

 

부동산 대출 규제 개요

우리나라는 여러 요인에 따라 부동산 시장의 과열과 침체를 반복적으로 겪고 있다.

정부는 이러한 부동산 시장의 과도한 변동성과 가계부채 상승, 투기수요 억제 등을 저지하기 위해 2002년에 주택담보대출인정비율(Loan to Value ratio; LTV)과 2006년에 총부채상환비율(Debt to Income ratio; DTI)이라는 규제를 각각 시행하였다.

 

정부의 LTV, DTI 규제는 주택담보대출의 증가세를 둔화시켜 2008년 글로벌 금융위기 시 국내 가계대출의 부실 예방에 기여한 것으로 평가받았지만 각종 부작용도 있다.

 

 

주택담보대출인정비율(LTV)

주택담보대출이란 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 것을 말한다.

이때 주택담보대출인정비율(LTV)이란 주택시세 대비 얼마큼 주택담보대출을 받을 수 있는지의 비율을 말한다.

 

예를 들면 윤석열 정부의 110대 국정과제에서 발표한 생애최초 주택구입자에 대해 LTV를 최대 80%까지 허용해준다고 했을 때, 1억짜리 집을 사려고 한다면 최대 8,000만 원 대출을 받을 수 있다는 것이다.

 

따라서 LTV가 높을수록 더 많은 대출을 받을 수 있다.

 

이러한 LTV는 지방보다는 수도권이 상대적으로 낮고, 조정대상 지역보다는 투기과열지구가 상대적으로 더 낮고, 실수요자보다는 다주택 소유자에게 더 낮게 적용되어 대출에 제한이 있다.

 

 

총부채상환비율(DTI)

총부채상환비율(DTI)이란 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 차지하는 비율로, 소득을 기준으로 부채를 상환할 수 있는지를 측정하는 지표이다.

 

이는 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해 구하는데, 일반적으로 DTI가 낮을수록 빚을 갚을 능력이 있다고 여겨진다.

 

예를 들면 연 총소득이 3600만 원 일 경우, DTI 규제가 50%이라면, 1년 동안 갚을 원금과 이자의 합이 1800만 원 이내여야 대출이 가능하다는 것이다.

 

단순히 생각해보면 LTV와 DTI 비율을 상향하면 주택 구매가 늘어날 것이고, 반대로 비율을 하향하면 주택수요가 감소할 것이다.

LTV와 DTI는 주로 주택수요를 억제시키고 투기를 막기 위한 규제수단으로 활용되고 있다.

 

 

총부채원리금상환비율(DSR)

총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio; DSR)은 연 총소득 대비 원리금 상환 비율이다.

다시 말해 DSR은 대출받는 사람이 대출금과 이자가 소득 대비 얼마나 부담되는지를 나타내는 수치이다.

앞서 DTI와 같이 수치가 낮을수록 상환 능력이 높다고 볼 수 있다.

 

DSR은 소득과 대출 유무에 따라 대출 한도가 정해진다.

그렇기 때문에 소득이 적거나 대출이 있는 저소득층일수록 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다.

 

 

정권별 LTV와 DTI

• 김대중 정부 : 2002년 9월 주택담보대출 LTV를 최초로 도입, 투기과열지구에 LTV 60%로 제한, 주택 가격 상승과 가계부채 급증을 방지하기 위해 시행됨
• 노무현 정부 : LTV 상한 40%로 축소, 2006년 DTI 40% 도입
  
  
• 이명박 정부 : 강남 3구를 제외한 투기지역 및 투기과열 지구 전면 해제, 지방의 미분양 공동주택에 한하여 LTV 70%까지 완화, 수도권 전체 LTV, DTI 50%로 완화(상향)
  
  
• 박근혜 정부 : LTV 70%까지 완화, DTI 60~80% 완화
  
  
• 문재인 정부 : 투기지역 및 투기과열지구 LTV, DTI 40%, 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대의 경우 LTV, DTI 30%로 강화, 기존 조정대상지역은 LTV 60%, DTI 50%로 강화. 기존 DTI는 대출에서 이자만을 반영하였지만 2018년 1월부터 도입된 新DTI는 이자와 함께 원금까지 더해 대출한도를 산정하였다. 이로 인해 개인소득에 대한 전체 대출한도를 줄어들게 하여 결과적으로 주택담보대출 능력을 감소시켰다.

정권별 부동산 대출규제에 대해 정리하자면 김영삼, 노무현, 문재인 정부는 부동산 시장에 적극 개입하여 다양한 규제정책으로 부동산 시장을 안정화시키고자 했다.

반면, 김대중, 이명박, 박근혜 정부는 탈규제 정책 시행으로 경기부양과 경제활성화를 노렸다.

 

 

마치며

논문에 따르면 주택담보대출규제는 주택담보대출을 감소시키는 당연한 효과는 있지만 주택 가격을 안정시키는 데는 아무런 영향을 미치지 못한다는 연구결과가 있기도 하다.

 

정부는 경기변동에 따라 부동산 대출 규제뿐 아니라 조세 규제(양도소득세, 종합부동산세), 법률 규제(재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제, 투기과열지구제도) 등을 정책을 번갈아가며 시행 중이다.

 

다음에는 대출규제만큼 뜨거운 이슈인 조세 규제에 대해 알아보도록 하겠다.